L'investissement immobilier représente une opportunité attrayante pour de nombreux entrepreneurs. Pour les dirigeants de SASU, la complexité du régime fiscal peut cependant se révéler un frein. Ce guide détaille les implications fiscales, les stratégies d'optimisation et les points cruciaux à maîtriser pour réussir vos projets immobiliers.
Selon une étude récente, 35% des entrepreneurs ayant créé une SASU ont investi dans l'immobilier au cours des 3 dernières années, témoignant de l'attrait de ce marché. Comprendre le cadre fiscal est primordial pour maximiser la rentabilité de votre investissement.
Régime fiscal de la SASU : les bases
Le régime fiscal d'une SASU dépend de deux facteurs majeurs : le statut du dirigeant (DAS ou non-DAS) et le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR). Ce choix a un impact significatif sur la fiscalité de vos opérations immobilières.
Statut du dirigeant : DAS ou Non-DAS et ses conséquences fiscales
Un dirigeant assimilé salarié (DAS) est soumis au régime général de sécurité sociale et ses revenus sont imposés sur le revenu. Un dirigeant non-DAS bénéficie d'un régime de cotisations sociales plus avantageux, mais la gestion administrative est plus complexe. Cette différence influe directement sur le calcul de l'impôt sur les revenus immobiliers. Par exemple, un DAS verra ses revenus locatifs intégrés à ses revenus globaux, impactant son taux marginal d'imposition.
IS vs. IR : quel choix pour votre projet immobilier ?
L'impôt sur les sociétés (IS) offre une confidentialité accrue des résultats, mais peut être moins favorable en cas de bénéfices modestes. L'impôt sur le revenu (IR) impose une transparence totale mais peut s'avérer plus avantageux dans certaines situations. Un taux d'IS de 25% peut être moins intéressant qu'un taux marginal d'IR de 14% pour un petit investissement locatif.
En 2024, le taux de l'IS est de 25% pour les bénéfices compris entre 38 120 € et 500 000€. Au-delà, il s'élève à 31%.
La TVA et les opérations immobilières
La TVA joue un rôle central. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, la TVA est récupérable si votre SASU est assujettie à la TVA. Toutefois, la TVA est due à la revente. Une parfaite compréhension est donc essentielle pour une gestion efficace de la trésorerie. De plus, des taux de TVA réduits s'appliquent à certains travaux de rénovation, ce qui peut représenter un gain substantiel.
En 2024, le taux de TVA standard est de 20%. Des taux réduits à 5,5% et 10% s'appliquent à certaines opérations de rénovation, sous conditions.
Micro-entreprise : limites et conditions
Le régime de la micro-entreprise peut s'appliquer à certaines activités immobilières, telles que la location meublée non professionnelle (LMNP). Néanmoins, des plafonds de chiffre d'affaires existent. Le dépassement de ces plafonds oblige à basculer vers le régime réel, avec des obligations comptables plus strictes.
Pour 2024, le seuil de chiffre d'affaires pour le régime de la micro-entreprise est de 188 700 euros pour les activités de location meublée.
Implications fiscales selon le type de projet immobilier
L'approche fiscale diffère selon le type de projet immobilier.
Investissement locatif : régimes et optimisation
L'investissement locatif offre plusieurs régimes fiscaux :
- Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) / Location Meublée Professionnelle (LMP) : Ce régime permet l'amortissement du bien et des équipements, ainsi que la déduction de nombreuses charges. Les conditions pour être considéré comme LMNP ou LMP sont cruciales pour le calcul des impôts.
- Micro-foncier : Régime simplifié pour les revenus locatifs inférieurs à un certain seuil (70 000€ en 2023). Offre une simplicité administrative, mais des possibilités de déduction de charges limitées.
- Régime Réel Simplifié (RS) / Régime Réel : Permettent une déduction plus large des charges, mais exigent une comptabilité plus rigoureuse.
L'amortissement permet de déduire une fraction du coût du bien chaque année, réduisant le bénéfice imposable. La déduction des charges (intérêts d'emprunt, assurances, travaux…) minimise l'impôt. La plus-value à la revente est soumise à l'impôt, son montant dépendant de la durée de détention.
Acquisition-revente (flipping) : fiscalité spéculative
Le "flipping" implique une fiscalité spécifique. Les plus-values sont généralement plus élevées que pour un investissement locatif à long terme. Cependant, les charges liées à la rénovation sont déductibles, réduisant l'impôt. Une planification minutieuse est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
La plus-value à la revente est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières, avec des abattements possibles en fonction de la durée de détention du bien. Il est important de bien comptabiliser toutes les dépenses liées à la rénovation.
Investissement en construction neuve : avantages fiscaux
La construction neuve offre des avantages fiscaux spécifiques. Des dispositifs, comme la TVA réduite, peuvent diminuer le coût initial. L'amortissement joue un rôle crucial, ainsi que la bonne gestion des charges et des amortissements pour optimiser la rentabilité à long terme.
Certains dispositifs permettent de réduire la TVA sur la construction de logements neufs, ce qui peut représenter une économie non négligeable. Il est conseillé de se renseigner auprès des services fiscaux pour connaître les conditions d'éligibilité.
Optimisation fiscale et stratégies pour dirigeants de SASU
L'optimisation fiscale est primordiale. Le choix du régime fiscal optimal dépend de votre situation et de votre projet. Il est important de bien choisir le statut (DAS/Non-DAS) et le régime d'imposition (IS/IR) adapté à votre situation.
Les dispositifs de réduction d'impôt, notamment pour les travaux de rénovation énergétique, doivent être étudiés. L'accompagnement par un expert-comptable est fortement conseillé pour une gestion optimisée de la fiscalité, une planification patrimoniale efficace, et l'anticipation des évolutions réglementaires.
Une gestion patrimoniale avisée prépare la transmission du patrimoine immobilier, en minimisant l'impôt sur la succession. Des stratégies, comme la création d'une SCI (Société Civile Immobilière), peuvent être envisagées.
- Déduction des intérêts d'emprunt : Les intérêts d'emprunt contractés pour financer l'achat ou la rénovation d'un bien immobilier sont généralement déductibles des revenus fonciers.
- Aménagement d'un logement à usage professionnel : Si vous aménagez une partie de votre logement pour y exercer votre activité professionnelle, vous pouvez déduire une partie des charges liées à cet aménagement.
- Dispositifs de réduction d'impôt pour la rénovation énergétique : Des crédits d'impôt ou des aides financières sont disponibles pour les travaux de rénovation énergétique améliorant la performance du bâtiment.
Un accompagnement professionnel est crucial pour naviguer dans les complexités du régime fiscal et optimiser vos investissements immobiliers.